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楼市出了个大意外!这20个城市要小心了

2018年10月12日 09:12来源:未知手机版
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▲前十月商品房销售额超去年全年(中金在线出品)


来源:财经韬略(tttmoney8),作者:?韬略哥,本文获授权转载


  昨天(11月14日),国家统计局公布了十月份全国房地产开发和销售情况的统计数据。说实话在此之前韬略哥认为十月份的房地产数据应该没有什么看点,因为十月份是930限购限贷政策密集出台之后的第一个月份,市场普遍预计金九不银十。从北京、上海、深圳、合肥等城市之前出炉的房地产相关数据来看限购限贷的效果也是十分显著的。


  然而,万万没想到,意外发生了!统计局公布的十月份全国房地产行业的数据竟然很“出色”。如果大家不知道目前房地产行业处于限购限贷的大背景,仅仅从下面几张图表进行分析,估计都会有一种错觉,以为这是一个在持续上升的行业。


楼市出了个大意外!这20个城市要小心了


  首先来说房地产开发投资增速,十月份的数据表明十月份同比增加了6.6%,是近5个月以来的最高点。我们知道,限购限贷政策主要是针对需求端进行控制,打击炒楼的投机行为,对于房地产开发投资来说作用不大。


  但是,限购限贷之后,银行通过贷款、理财产品,证券部门通过发债等众多环节对房地产企业进行资金信贷方面的约束;同时很多城市的住建、规划等房地产相关部门纷纷出台各种政策加强房地产行业交易的管理(包括土地拍卖、中介行为的管理等)


  按理说这些举措会对房地产开发投资的增长起到强烈的抑制作用,然而十月份的开发投资增速数据不这么认为。怎么解释呢?统计局的官员给出了我们一个答案:


统计局新闻发言人毛盛勇:由于去年基数较低,未来几个月房地产投资可能加速。


  统计局官员的解释是去年同期的基数低导致了十月份开地产开发投资增速有所回升。在韬略哥查阅了去年一年的数据之后,证实确实统计局官员的解释所言非虚。


  房地产开发投资增速回升可以用基数低来解释,可下面这两张图表就无法再用这个理由了,因为去年的基数不低了。


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楼市出了个大意外!这20个城市要小心了


  从上面的土地购置面积增速,销售面积及销售额来看,北上深及合肥郑州等热点城市熄火后,无论是房地产企业拿地的情况还是市场实际的销售情况都表明房地产市场整体依然强劲。


  再有,从克尔瑞取得的房地产企业十月份的销售数据来看也契合十月份房地产市场的良好态势。其中,万科环比销量大增93%,碧桂园、融创等一线企业在十月份依然保持强势。


  那么问题来了,究竟是哪些地区接过了此前热点城市的大旗?或者说资金去了哪里呢?


  从统计局的数据给出的数据来看,中部和西部城市顶替东部城市上涨似乎是解释上述情况的理由。但韬略哥认为把区域划分为东部、中部和西部太过笼统,而且东部区域里面也存在上涨的城市。


  实际上,资金都被吸引到了二线城市中限购限贷政策不强或者根本没有实施限购限贷的城市以及此前上涨幅度较大的热点城市周边一些地区。


  根据安信证券的数据:


石家庄十月份新房成交量环比暴增173%,昆明、南昌、南宁、海口、青岛、大连、张家港、泉州、惠州、莆田、安庆、江门等城市环比也出现大幅上涨。


  如果说安信证券的描述不够具象,那么下面韬略哥提供几张图表可以更加直观的说明问题:


  看图之前先说一个概念去化率,这个概念来自台湾,在我们这边指的就是销售率,也就是新盘销售量和供应量的比值。


楼市出了个大意外!这20个城市要小心了

一线城市最近一个月的去化率不断走低


楼市出了个大意外!这20个城市要小心了

主要二线城市十月份的去化率明显和一线城市走势相反


  从上面一二线城市新盘的平均去化率可以看到,一线城市降低明显,而二线城市则在显著提高,这说明资金从一线城市向二线转移。


  具体来说,青岛、宁波、南昌等二线城市十月份明显上涨,可销售库存也在逐步走低。


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  另外,此前房地产企业拿地的溢价率,一线城市的平均溢价水平都在二线城市之上,而十月这种情况也出现了反转。


10 月,全国 40 大中城市土地溢价率 42.99%,其中一线城市土地溢价率 27.16%,二线城市 68.36%。(来自安信证券)


  所以这些证据都指向资金在向二线城市,热点城市周边转移。11月已经过去的这两周这种情况还在延续。


11月份前两周,福州、武汉、长春、南昌、厦门、青岛、张家港(临近上海、苏州)、安庆(临近合肥)、江阴(临近南京、苏州)、九江(临近武汉)等城市环比成交量增速明显。


  二线城市太原近期甚至出台了加码房地产去库存的政策,旨在进一步吸引资金:


11 月 3 日,山西太原市发布《关于化解房地产库存的实施意见》,为楼市“去库存”,出台 16 条政策,包括首套房最低首付比例下调至 20%,扩大住房公积金使用范围,今年起全面停止新建公租房等措施。

(来源:山西省太原市政府)


  总结:930限购限贷之后,主要热点城市的成交量下降比较明显,成交量的冷清让楼市价格整体难以重演狂热的上涨局面。可是资金是聪明的,北上深以及二线限购严厉的城市去不了,那么次优的城市就成为这些资金蜂拥而入的对象。预计经过一段时间这些城市也将逐步走上限贷限购的道路上。


  所以总的来说,国家这一轮的调控楼市政策,目前来看效果是在逐步的递延,成阶梯式发展。在国家强烈希望抑制资产泡沫的大背景下,楼市也在温和的上演挤泡沫,而资金在这个挤泡沫的过程中被不断驱赶到次优的城市。不过这种传递效应可能不会像有些人预期的那样进入三线及以下城市。换言之,库存量最大,最亟待去库存的城市并不会从中受到多大的福泽。


  一个大泡泡逐步分裂为更多的小泡泡,这可能确实是一种缓解目前楼市问题的办法,但终究可能无法解决一线城市和热点二线城市的房价问题,因为城市的吸引力,人口的流入和资金的吸纳能力等众多托住这些城市楼市价格的因素无法根本性的解决。


  无论如何,楼市已经进入了调整期,真正的所谓“严寒”可能还在后面。至于调整的时间有多长,根据此前的历史经验以3年左右为一个周期,而本次的调整可能也会“如约”遵从这个逻辑,到2018年的3月或许情况会有所缓解,在此期间根据业内人士透露北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都以及石家庄、南昌、长沙、青岛可能会严防死守防止楼市价格大幅上涨。


  最后韬略哥想谈谈楼市目前的两对矛盾。


  矛盾1:限购限贷的初衷希望限制投机或者投资,而不是刚需。从目前主要城市的银行房贷来看基本上还是比较宽松的,


10 月,主要城市延续按揭利率折扣的情况,其中北京、广州、天津主流 85 折,上海、深圳、重庆、南京、杭州、成都等城市主流 9 折,武汉主流 95 折。


  这可能是为了帮助刚需解决住房问题,但其实也间接的给一些投资者提供了继续获取低成本资金的条件。如果真正想让房价下跌除了增加土地供应,收房产税等措施之外,提高资金的成本可能更加有效,而这一工具目前使用效率还不是很高。


  矛盾2:目前的房价结构严重分化其实也体现出我国发展过程中发展严重不平衡的问题。一方面城镇化水平才60%左右,远低于发达国家的90%;另一方面城镇水平提高的背后是人口不断涌入中心城市。如此下去,从非城市化迈向城市化的那些相对落后的地方,在完善基础设施和盖起大量楼房之后拿什么吸引人口消化硬件设施呢?韬略哥明确支持城镇化,但也确实不想看到越来越多空心化的小城市和越来越臃肿的大城市。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:财经韬略(tttmoney8),作者:?韬略哥


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