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黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

2018年10月12日 07:14来源:未知手机版
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▌本文来源:央视新闻、每日经济新闻、南方都市报


△黄奇帆谈楼市

今年以来特别是春节之后,一线城市楼市持续火爆,价格疯涨。对此,各界众说纷纭。有人说是受到政策利好的刺激,有人则认为一线楼市仍然是稀缺资源,在人口持续流入的情况下出现上涨也正常。

黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

不过,对于短期内出现急速上涨的原因,目前已经越来越清晰。那就是资金的快速流入,特别是杠杆资金。简单而言,就是首付贷这样的金融产品在发挥作用,也就是说购房者不光是可以从银行贷款按揭买房,现在首付也可以贷款,这样买房的实际首付资金就会很低,甚至是零首付。对此,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆日前指出,如果听任当前一些地方的楼市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

业内人士认为近期市场火爆是人造牛市

今年以来,一线城市北上广深楼市持续火爆,价格出现大幅度上涨。中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示,近期的市场火爆是人造的牛市,并不是尊重市场规律而形成的。其上涨的基础并不牢靠,炒作噱头较大。“这种背景下的发展是不可持续的,也不是长期的。”

中原地产首席分析师张大伟也认为,近期杠杆在房地产交易的作用已经显现,现阶段短期内的暴涨便是加杠杆的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势,但其带来的爆发性释放,将大大缩短走势变动的幅度,带来例如原本需要半年的涨幅,也许1个月或几天就会达到。”

因此,张大伟认为,应警惕杠杆效应带来的风险。一线城市应加强对资金运用的掌控,抑制投机购房行为。

黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

首付贷放大楼市的杠杆和风险

什么是杠杆?说白了就是以少量的资金入市,撬动房地产市场。加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降,有些地方已经降到三成以下。二是首付本身也可以贷款,很多网络金融平台已经推出首付贷这样的金融产品,有了首付贷之后,只要很少的资金加贷款就能买房,甚至出现零首付的情况。

类似的做法和去年股市中的场外配资比较类似。资金同样是来自金融体系之外,同样是以互联网金融为平台,同样是杠杆操作。股票配资业务曾经非常火爆,当自有资金无法满足股市投资需求时,股民可以通过其他渠道获得一定比例的有偿资金,投放股市。股票配资的资金来源大多是银行、券商体系以外的民间配资公司或者P2P公司,资金成本相对比“融资融券”要高。

在这一点上,首付贷的资金来源与之类似,首付贷的资金或者来自于地产商、地产中介(之前链家地产的问题有一部分就是如此),或者来自于P2P平台、小贷公司,这些资金同样来自于银行体系以外,成本也高于银行渠道。

黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

去年的股票场外配资比例不一,民间公司有的可以配到1:4或者1:5的比例,比较疯狂的也有配到1:8或者更高,但这样的平台毕竟比较少。按照1:5的操作,投资人资金10万元,配资公司可以提供50万元资金,即用10万元资金撬动了50万元的资金。

首付贷对外放款额度不一,但大部分的放款金额都在首付款的30%~50%之间。以100万元住房为例,如果按照不限购城市首付两成计算,借款人一般最多可以借到10万元,而用户自己的首付需要10万元,那么,提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1:1。

值得注意的是,首付贷的借款对象付完首付后,还会办理银行的按揭贷款,同样以前面的操作为例,用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产,杠杆放到了10倍。而按照目前的房贷按揭的银行规定,杠杆最高只能是5倍。

黄奇帆称放任加杠杆将会是灾难

黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

对于这样的做法,在两会重庆团讨论时,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说,当前我们国家去杠杆,包括去政府债务、包括去工商企业债务,还包括金融系统内部的各种杠杆,尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆,特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说,比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司,他们给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的

他指出,要更注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

监管部门应出台针对性的措施

事实上,监管部门已经关注到这一问题。有银行内部人士透露,央行在2月有过相关窗口指导,要求银行对住房贷款申请严格审查,做好房屋贷款的风险管理,防止类似去年股市加杠杆的情况重演,但没有具体文件出台。

另外,也有分析人士认为,相比股票,房地产市场的波动相对较小一些。另一方面,首付贷针对人群的投资和投机色彩要比股市弱很多。而且,对于不同地方应该出台不同的政策。住建部长陈政高已经表示,一线城市要继续实施限购等措施,抑制房价过快上涨。但对于二三线城市,甚至是四线城市,房地产市场面临着巨大的库存压力。在这些地方也应该采取针对性的政策,精准调控,不能搞一刀切。今年的政府工作报告中,针对房产调控提出因城施策,说的也是这个。而对于使用了高杠杆的投资客来说,现在是需要防范风险的时候,不要以为楼市真的是只涨不跌,只要是投资品,就必然有涨有跌。

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本期监制/周庆安 ?主编/侯振海

编辑/王兴栋

?央视新






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